Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont l'un des placements les plus plébiscités par les Français. Selon l'ASPIM et l'IEIF, elles ont permis de récolter plus de 7.4 milliards d'euros, une hausse de 20 % par rapport à l'année précédente. Pour autant, ce système de placement dispose d'une fiscalité qui lui est propre et demande donc d'avoir de solides connaissances avant de se lancer. En tant qu'investisseur immobilier sur le marché locatif, voici ce que vous devez savoir sur la déclaration des revenus passifs issus de la SCPI en 2022.
Comment sont taxés les revenus de SCPI ?
Les revenus générés par les SCPI sont imposés de la même manière que les autres formes de revenus locatifs. Cela signifie qu'ils seront soumis à l'impôt sur les sociétés au taux normal et que vous devrez également payer l'impôt sur le revenu sur les bénéfices réalisés. L'article 8 du Code Général des Impôts stipule qu'une Société Civile de Placements Immobiliers est par nature fiscalement transparent. Ils'agit donc d'une taxation des parts que dispose chaque associé sur les revenus générés individuellement. Il faut ainsi distinguer deux catégories de revenus générés par les investisseurs :
- les revenus locatifs sur la location de biens non meublés
- les revenus financiers issus de capitaux placés en attente d'autres investissements
Les plus-values réalisées lors de la revente de parts dans la société, qu'elles soient sur des actifs immobiliers ou financiers, sont également incluses dans l'imposition définie par le Ministère des Finances. Tout cela est associé au barème progresstif de l'impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux. Lors de la délacration foncière, vous avez ainsi le choix entre deux principaux régimes fiscaux : le régime micro-foncier et le réel Le micro-foncier permet d'obtenir un abattement forfaitaire de 30 % sur l'imposition des revenus bruts. Mais il faut toutefois disposer de revenus annuels dépassant le seuil annuel de 15.000 € dont une partie doit être issue d'un bien détenu directement. La déduction se fera automatiquement par les services de l'administration fiscale.
Comment déclarer les SCPI aux impôts ?
En fonction du régime choisi par l'investisseur, le mode de déclaration aux impôts varie. Avec le régime micro-foncier, le propriétaire de parts se doit d'inscrire dans la case 4BE du formulaire 2042 à minima 70 % de la somme des loyers bruts annuels collectés. Tandis qu'avec le régime réel foncier, le propriétaire doit se munir du formulaire n°2044 pour déclarer le montant des revenus sur la base de la formule suivante : Revenus fonciers Nets = Loyers Bruts - Intérêts d'emprunt - Frais de gestion. En cas d'intérêts d'emprunt supérieurs au montant du loyer brut, la différence doit être reportée sur les futurs revenus issus du foncier et non pas être utilisée comme source de déficit foncier déductible.
La fiscalisation des revenus passifs est propre à la sitaution de chaque investisseur. Suite au calcul de l'administration fiscale sur la base des déclarations, le résultat est doublement taxé par les prélèvement sociaux comme la CSG et la CRDS ainsi que la TMI liée aux revenus d'une activité. La tranche d'imposition varie ainsi entre 0 et 45 %.
Depuis le 1er janvier 2019, la fiscalité des SCPI a évolué en passant au prélèvement à la source. Le fisc prélève ainsi mensuellement un acompte sur le compte de l'investisseur, qui peut se faire également par trimestre sur option.
Quand sortir d'une SCPI ?
La déclaration des parts d'une SCPI en cas de revente se fait sur la base du calcul de la plus-value immobilière, qu'elle soit en résidence principale ou secondaire. Il s'agit de l'écart final entre le prix d'achat, extrait des frais d'acquisition, et le prix de vente. Il faut par la suite appliquer un abattement sur la base de pourcentages définis depuis le 1er septembre 2013 :
- 6 % pour chaque année où les parts sont détenues entre la 6e et la 21e année sur l'IR, 1.65 % pour les prélèvements sociaux
- 4 % à la fin de la 22e année de possession de parts sur l'IR, 1.60 % pou les prélèvements sociaux
- 9 % pour les prélèvement sociaux entre la 23e et 30e année
Il existe égalelent une surtaxe dédiée aux plus values dont le montant est supérieur à 50.000 € avec un barème progressif depuis le 1er janvier 2013.