Quel est le fonctionnement d'une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier appelé également SCPI, est un système d’investissement collectif qui permet de générer des bénéfices à court terme. Il convient pour les particuliers qui souhaitent faire des profits dans des patrimoines immobiliers. Quel est son principe de fonctionnement ?

scpi en 2021

Comment fonctionne une SCPI globalement ?

La SCPI repose sur le principe de création de profit pendant une courte période grâce à des placements dans des patrimoines immobiliers répartis dans différentes zones géographiques. Cela peut être un mur à usage commercial, un terrain ou un immeuble. Une société de gestion va gérer les biens à la location et partager les profits sous forme de parts auprès des actionnaires. La fréquence de partage des dividendes varie entre 1 à 6 mois selon le cas. Le montant minimum du capital investi par les associés peut avoisiner les 760 000 euros. La société peut fixer un droit d’adhésion pour les personnes qui souhaitent participer. Toutefois, le gestionnaire n’a pas le droit de publier des annonces ou de faire de la promotion immobilière. Leur activité se limite à la recherche d’une opportunité immobilière, à l'investissement, la gestion du patrimoine et à la distribution des plus-values.

Comment souscrit-on des parts d’une SCPI ?

Pour souscrire à une SCPI, il faut remplir certaines conditions d’éligibilité. Il faut être majeur et résident dans le pays où vous souhaitez vous investir. Il faut aussi payer le minimum de placement exigé par le gestionnaire. Avant de se lancer, il faut identifier les placements les plus rentables. Pour cela, il est possible de solliciter les services d’un intermédiaire ou bien se rendre sur un site de classement en ligne. Le premier est le plus avantageux, car c’est un professionnel qui connaît les rouages du métier de placement immobilier. Il dispose aussi d’un maximum d'informations sur les meilleures sociétés de gestion qui opèrent dans une zone géographique. Cette personne peut être un cabinet de gestion de patrimoine, ou bien un groupement bancaire. Le cabinet est le plus avantageux, car il dispose d’une vision globale des meilleures SCPI existantes ces 5, voire ces 10 dernières années.

Quelle est la fiscalité en vigueur ?

Le principe est clair, la SCPI est considérée comme « fiscalement transparente » et le régime de l’imposition s’applique sur les revenus fonciers perçus par les associés. En cas de cession des parts, les bénéfices sont également imposables. Dans la fiscalité des revenus fonciers, deux régimes d’imposition entrent en vigueur, le régime micro-foncier et le régime réel. Le régime micro-foncier s’applique uniquement si le contribuable perçoit des revenus inférieurs à 15 000 euros en provenance de ses quotes-parts. Il doit aussi bénéficier d’un allègement fiscal de 30 % sur ses revenus fonciers avant impôt. Toutefois, ce régime n’est pas obligatoire si la SCPI est sa seule source de revenu. Le régime réel s’applique pour les bénéficiaires des plus-values supérieures à 15 000 euros. Enfin, sur la totalité des revenus locatifs, le fisc applique un taux de prélèvement de 17,2 %.

Les différents types de SCPI

L’investissement dans la pierre peut se présenter sous trois différentes familles telles que la SCPI de rendement, la SCPI de défiscalisation et la SCPI de valorisation. La SCPI de rendement concerne exclusivement les immeubles commerciaux et les résidences de service destinés aux seniors ou à la location universitaire. Il peut aussi s’agir d’un mur utilisé par des boutiques. Les quotes-parts sont distribuées à court-terme. La SCPI de défiscalisation concerne les biens immobiliers éligibles à un dispositif de défiscalisation comme la Loi Pinel, Malraux, etc. La SCPI de valorisation conserve les revenus locatifs pendant un temps déterminé. Le gestionnaire attend le bon moment pour distribuer les plus-values. Ce système convient pour les investisseurs fortement fiscalisés.

Quelle est la différence entre une SCPI à capital fixe et variable ?

Il existe deux types de SCPI, il y a le placement à capital fixe et la SCPI à capital variable. La SCPI à capital fixe permet d’acquérir des parts suivant le montant du capital investi. En cas d’augmentation de capital, les membres doivent investir plus de 75 % et n’ont pas le droit de vendre leurs anciens titres en dessous de nouvelles valeurs d’actifs. Pour la SCPI à capital variable, c’est le gestionnaire qui fixe le droit d’adhésion, et qui va déterminer par la suite le montant des dividendes. C’est lui aussi qui va trouver les investisseurs potentiels, moyennant des commissions. Ce groupement s’intéresse exclusivement pour la location des appartements résidentiels et des immobiliers commerciaux. Ensuite, il distribue les plus-values au prorata temporis auprès de ses membres.

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI ?

Les SCPI sont considérées comme la bourse des particuliers. Ceux qui y participent profitent de nombreux avantages qu’elles procurent. C’est le moyen le plus accessible pour profiter des placements immobiliers. L’investisseur peut recevoir des bénéfices dans un délai à court terme, dont le montant peut aller d’une centaine à plusieurs milliers d’euros. Il peut ainsi jongler avec son épargne entre plusieurs placements tout en rachetant des parts ou de vendre selon la situation du marché. Cela lui donne l’opportunité de miser sur les différents types de bien répartis dans d’autres régions. Une société de gestion gère les actifs, identifie les meilleurs placements, sélectionne les biens immobiliers, procède à la réparation en cas de besoin, cède les biens qui sont défaillants, etc. Cela profite aux actionnaires de se préoccuper d'autre chose. Enfin, parmi tous les placements envisageables, la pierre présente moins de risques, sur la durée des revenus et le nombre de bien investis. En cas de souci, le gestionnaire a largement le temps d’anticiper et de trouver une autre affaire plus prometteuse. En plus, c’est le moyen le plus rapide de constituer un parc immobilier qui deviendra par la suite un placement sûr à long terme.

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